Financiamento imobiliário: as etapas em ordem

O financiamento imobiliário assusta pela quantidade de siglas, mas segue uma sequência previsível. Saber a ordem das etapas evita retrabalho, documento vencido e prazo perdido bem no fim do processo.

1. Organize o orçamento antes do banco

Antes de conversar com qualquer instituição, some o que você tem disponível para a entrada e separe uma reserva para os custos que não entram no financiamento. Em geral, ITBI, registro em cartório e escritura são pagos à vista e representam um custo relevante sobre o valor do imóvel.

Considere também mudança, pequenos reparos e o primeiro mês de contas na casa nova. Chegar ao fim do processo sem caixa para o cartório é um problema comum e totalmente evitável.

2. Análise de crédito

O banco avalia renda, histórico, dívidas ativas e capacidade de pagamento, e informa qual valor pode ser aprovado. A parcela costuma ser limitada a uma fração da renda familiar comprovada.

Nessa etapa vale pedir simulação em mais de uma instituição. As diferenças de taxa, de sistema de amortização e de seguros mudam bastante o custo total, mesmo quando a parcela inicial parece parecida. Compare o custo efetivo total, não apenas a taxa anunciada.

3. Escolha do imóvel com valor aprovado em mãos

Com a aprovação, a busca fica objetiva: você já sabe o teto. Verifique se o imóvel se enquadra nas regras da linha escolhida, porque programas habitacionais têm limite de valor e condições específicas.

Confira se a documentação do imóvel e do vendedor está regular. Imóvel com pendência de inventário, construção não averbada ou dívida de condomínio trava o financiamento.

4. Avaliação do imóvel

Um engenheiro credenciado pelo banco visita o imóvel e emite laudo. O valor financiado leva em conta essa avaliação, e não o preço combinado entre as partes.

Quando o laudo vem abaixo do preço negociado, sobram três caminhos: renegociar o valor com o vendedor, cobrir a diferença com recursos próprios ou desistir do imóvel. Por isso vale reservar alguma folga antes de assinar proposta.

5. Análise jurídica e emissão do contrato

O banco confere certidões do imóvel, do vendedor e do comprador. Terminada a conferência, o contrato é emitido para assinatura. É o momento de ler com atenção taxa, prazo, sistema de amortização e seguros obrigatórios.

Sobre amortização, o sistema com parcelas decrescentes começa mais alto e reduz ao longo do tempo, com juros totais menores. O sistema de parcela fixa facilita o planejamento no início. A escolha depende de quanto você pode pagar hoje.

6. Registro em cartório

Assinado o contrato, ele é levado ao cartório de registro de imóveis. É o registro que transfere a propriedade. Sem esse passo, você pagou mas não é dono, e nada mais no processo tem efeito.

7. Liberação do valor ao vendedor

Com o registro concluído e a documentação devolvida ao banco, o valor é liberado ao vendedor e a entrega das chaves acontece conforme o combinado no contrato.

Uso do FGTS

O saldo do fundo pode ser usado na entrada, na amortização do saldo devedor ou na redução das parcelas, respeitadas as regras de enquadramento, como imóvel residencial urbano e ausência de outro financiamento ativo. Verifique as condições antes de contar com esse valor no seu cálculo.

Erros que mais atrasam o processo

• Assumir dívida nova durante a análise, o que altera a capacidade de pagamento

• Trocar de emprego no meio do processo

• Entregar documentos vencidos ou ilegíveis

• Fechar proposta antes de saber o valor aprovado

• Esquecer da reserva para ITBI e cartório

Depois de assinar

Guarde o contrato registrado, acompanhe a evolução do saldo devedor e avalie amortizações quando houver folga no orçamento. Amortizar reduzindo prazo costuma economizar mais juros do que reduzir o valor da parcela, embora reduzir a parcela ajude quem precisa de fôlego mensal.

Financiamento não é um único evento, é uma sequência. Cada etapa concluída com documento correto evita duas semanas de atraso na etapa seguinte.